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住宅ローン金利が月々の返済額と総返済額に与える影響

Japanese Yen Bills


住宅ローンは金利次第で返済額が大きく変わってきます。ほんのちょっとの金利の差が月々の支払いを数万円変え、総返済額では数百万円も違ってくることもよくあります。

というわけで今回は住宅ローン金利が月々の返済額と総返済額に与える影響について説明したいと思います。 
 
 

良い住宅ローンってどういうもの?

 
家を買う時、よく不動産屋が住宅ローンを紹介してきます。「◯◯銀行の住宅ローンがいいですよ!大手だから支店もたくさんあるし、とにかく良い住宅ローンなんですよ」みたいなことを言ってきます。

しかし、良い住宅ローンの基準って何でしょうか?

結論から言ってしまえば、とにかく金利が安いことです。これに尽きますし、これ以外にはありません。

逆に言えば、金利が安ければどこから借りても良いのです。大手でも、付き合いのある銀行でも、ネット銀行でも、街の信用金庫でも。極論を言ってしまえば、どんなに財務体質や経営状況が悪く今にも潰れそうな銀行でもかまいません。なぜでしょう?
 
それは私たちがお金を借りる側だからです。お金を預けている銀行が潰れてしまったら預金残高の1000万円までしか戻ってこない可能性があります(ペイオフというやつです)が、お金を借りている銀行が潰れても私たちには何の悪影響もないからです。
 
もし住宅ローンを組んでいた銀行が潰れた場合、債権(私たちの支払い義務)はそれを買い取った他の債権者に移ります。「でも変な金融機関に債権を握られたら、金利が引き上げられたり、怖い人が来たりするんじゃないの?」と心配になりますよね。

でもそんなことは絶対にありません!なぜなら債権が他に移ったとしても、住宅ローン契約は現契約優先になるので全く同じ条件でそのまま継続となります。つまり、毎月の支払い額も支払い期間も一切変わらないのです。
 
住宅ローンを組む銀行の財務体質を気にする必要が無いということなら、とにかく金利が安い住宅ローンを借りることがベストな選択となるのです。
 
 
 

金利の違いで月々の返済額と総返済額はいくら変わる?

 
「金利が重要って言うけど、そんなに変わるの?」って思いますよね。具体的に試算して比べてみましょう。
 
今回の試算では、借入金額を最も利用される人が多いと思われる3000万円に設定し、また金利の違いが返済額に与える影響をわかりやすくするために元利金等・35年固定金利でボーナス払い無し、諸経費を借入時に一括で支払ったと仮定して計算してみます。
 
【試算】金利が返済額に与える影響


借入金3000万円 35年固定 金利1.15%の場合
月々の返済額  86,799円、総返済額 36,455,353円  

金利が0.1%高い場合 
借入金3000万円 35年固定 金利1.25%
月々の返済額 88,225円、総返済額 37,054,707円  

金利が0.5%高い場合
借入金3000万円 35年固定 金利1.65%
月々の返済額 94,075円、総返済額 39,511,524円  

金利が1.0%高い場合
借入金3000万円 35年固定 金利2.15%
月々の返済額 101,703円、総返済額 42,715,433円
 


金利が0.1%高くなると月々の返済額は約1,500円上がります。あまり変わらないと思いますか?それでも35年支払い続けると総返済額は約60万円高くなります。たったの0.1%でもまとまった金額になりますね。
 
次に金利が0.5%高くなった場合、月々の返済額は約7,200円も上がります。これは僕たち普通のサラリーマンにとってはかなり負担に感じる金額です。35年間支払い続けた場合の総返済額は約300万円も高くなるのです!
 
さらに金利が1.0%高い場合です。月々の返済額はなんと約14,000円も上がります!14,000円ですよ??それだけあれば家族4人でちょっと豪華な外食ができちゃいますね。総返済額は実に600万円以上も高くなります。しかもこのお金を払ったところであなたのローンの元金は全く減りません。ただの金利ですからね。しかも上乗せ分。これはすごくもったいないですよね。
 
このように例え0.1%でも金利が安ければ月々の返済額がかなり楽になり、場合によっては総返済額が数百万円も変わることがわかります。だから住宅ローン選びは一にも二にも金利が重要なのです。

 
 

実際にそれほど金利が違うことがあるのか?


「でも今の試算って仮の金利でしょ?実際の金利が銀行によってそんなに変わんの??」ってあなたは思っているかもしれません。それが銀行によってけっこう変わるのです。
 
実際に2019年1月現在の金利で比べてみましょう。ちなみに先ほど最も安かったベースの金利(1.15%)は実は2019年1月現在に実際に出ている大手銀行の店頭金利でした。
 
2019年1月現在の35年固定金利の比較と試算


例1 大手銀行:金利1.15%
借入金3000万円の場合
月額返済額  86,799円、総返済額 36,455,353円  

例2 フラット35:金利1.33% 
借入金3000万円の場合
月額返済額  89,377円、総返済額 37,538,410円  

例3 大手銀行:金利1.58%
借入金3000万円の場合 
月額返済額  93,035円、総返済額 39,074,685円  

例4 大手ネット銀行:金利2.05%
借入金3000万円の場合
月額返済額 100,150円 総返済額 42,062,900円 

  
どうでしょうか?金利は銀行によって全然違うことがお分り頂けましたでしょうか?

同じ時期に同じ金額を借りたとしても、総支払額が数百万円も変わってくる可能性が十分にあるのです。「脅すためにわざと金利の安いところと高いところを集めたんじゃないの?」と思うかもしれませんが、そんなことはしていません。むしろ2019年1月現在で、割と金利が安い方の銀行を集めていて、実はもっと高い銀行もたくさんあります。

ですからボケーッと不動産屋に紹介された銀行からそのまま借りたりすると、知らない間に数百万円も高い金利を支払わされてしまう可能性があるのです。
 
 
他にも気づくことがありますね。フラット35は金利が安いと思われがちですが、今回比べた中では例1の大手銀行の長期固定ローンの方が安かったです。実はフラット35の金利は案外高いことが多いのです(理由は後日別記事で)。ですから、時期によっては一般の銀行が売り出す長期固定ローンの方が安いこともあります。他にも、例4の大手ネット系銀行の金利が例3の大手銀行より高いことは意外でした。
 
 
 

最もお得な住宅ローンを探すには?

 
 今回見比べた中では大手銀行の長期固定金利住宅ローンが最も店頭金利が安かったです。しかしこれは今月に限ったことです。通常、銀行は毎月金利の見直しを行いますので、来月になったらもう安くないかもしれないのです。だから私たちは今現在どこが安いのか?を知っておく必要があるのです。
 
さらに1つの銀行で複数の住宅ローン商品を出しているのが当たり前ですので、同じ銀行の中でも金利の安い商品と高い商品があります。
 
しかも今回比べたのは店頭金利に過ぎず、ここからさらに優遇金利が適用される人もいます(しない人もいます)。店頭金利から個人の信用度に応じた優遇金利を引いたものがあなたに適用される金利なのですが、優遇金利は当然人によって変わります。ですから単純に店頭金利を見比べただけではあなたにとって本当に安いのがどの銀行なのかはわからないのです

 
さらに諸経費のことも考慮しなければなりません。諸経費は銀行によって大きく変わりますので、それで総支払額がかなり違ってくるからです。
 
どうですか?もう訳分からなくなってきましたよね。
 
こんなにややこしい要素がたくさんある中で、最もお得な住宅ローンを探さなければなりません。それでは一体どうすればいいのでしょうか?


それは、なるべく多くの銀行から相見積もりを取って比較することです。
 
住宅ローンの相見積もりはウェブから無料で簡単に行うことができます。オススメは「住宅本舗」です。ここは大手銀行からネット系銀行まで最大80社の見積もりを同時に取ることができるからです。そこにはあなたの信用度に応じた優遇金利や諸経費についても記載されているので、かなり実質金利に近い数字を知ることができます

 
 
 昔はいちいち銀行に行かないと見積もりも取れませんでした。だから80社もの相見積もりを取るなんて不可能に近かったんですね。それが、今ではパソコンの前に座りながら瞬時に見比べることができるんですから本当に楽ですね。あとは出てきた見積もりの中から最も安い金利を提示した銀行を選べば良いのです。


以上、住宅ローンの正しい選び方でした!




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