もぅ〜、超大変！！！！
何が大変って、家を買って入居するまでの話です。
「へ〜」なんつってたんですが
想像を遥かに超える大変さでした
どれくらい大変かというと、もう
設備も家電も家具も自分が納得したものを選びたいし、全体のコストもなるべく安く抑えたい。そうすると毎日が情報収集と相見積もりと選択と決断の連続になるのです。
たまたま仕事が忙しい時期に重なってしまい、さらに夫婦での旅行も偶然重なったというのもありますが、本当にキツい2ヶ月間でした。思い返しただけでも吐けそうです。
逆に言えば、時間に余裕があったり、あらかじめしっかり準備が出来ていれば、こんなに大変な思いをしなくても良かったのだと思います。
住宅を購入して住むまでの流れ（全体像）
- 住宅ローンの事前審査を受ける
- 住宅を探す
- 売主を探す
- 価格交渉する
- 申込書を提出する
- ホームインスペクションを依頼する（任意）
- 不動産売買契約を結ぶ
- 住宅ローンを組む銀行を探す
- 住宅ローンの本審査を受ける
- 住宅ローン契約をする
- 登記をする
- 火災保険を検討する（任意）
- 設備・工事関係を手配する
- ホームセキュリティを検討する（任意）
- 内覧会をする
- 引渡しを受ける
それでは一つずつ解説していきます。
1.住宅ローンの事前審査を受ける
え？いきなり住宅ローンの審査を受けるの？？と不思議に思うかもしれませんが、ローンを組んで家を購入するつもりなら、家探しを始める前に必ず事前審査※を受けましょう。
※「簡易審査」と呼ぶ銀行もあります
事前審査が通っていれば価格交渉も有利になる
事前審査を通しておくことは他にも大きなメリットがあります。それは不動産屋の本気度が変わることです。
事前審査はどの金融機関でも良い
住宅ローンは金利がなるべく安いところを利用したいものですが、事前審査は実際にローンを組む金融機関でなくても構いません。なぜなら事前審査では現在の年収や会社の勤続年数など、ごく簡単な内容しか見ないので、どの金融機関でも結果はあまり変わらないからです。
ちなみに今の時代、事前審査は大手銀行も含めネット受付をしていて、簡単に行うことができます。どうせなら幾つかの銀行に申請して、各行の金利をざっくり把握しておくと良いかもしれません。
各行別々に事前審査を依頼するのは面倒ですが、下記のような一括申請サイトなら、一度の入力で複数行の審査を受けることができ便利です。
住宅ローン金利はあなたの年収や信用情報（クレジットカードや携帯料金の遅延などが無いか）、他の借金の有無などによって一人一人変わります。人によっては自分が組もうと思っていたローンよりも総額で500万円くらい安くなることもあるそうなので、住宅ローンを組むつもりの人は今すぐに一括審査することをオススメします。
↓ 入力は15分程度、もちろん無料です。
2.住宅を探す
建売住宅を探すのであれば、ネットで探すのが最も効率的だと思います。
立地選びは慎重に
住宅購入の際に最も注意を払うべきなのは立地選びです。なぜなら家は後からでも建て替えることもできますが、土地を変えることはできないからです。
また近年の日本では災害が多く発生していますが、洪水や土砂崩れなどは立地次第で避けることも可能です。詳しくはこちらの記事をご覧ください
3.売主を探す
ネットに同じ物件がたくさん掲載されていることがありますが、あれは同じ物件をいろいろな不動産仲介会社が販売しているということです。不動産仲介会社を通じて物件を購入すると仲介手数料を請求されます。
一昔前なら、特定の不動産屋しか持っていない物件などがあったようですが、これだけインターネットが普及した今、ネットに掲載されている物件を見せてもらうだけなのに、わざわざ高額な仲介手数料を支払うのは愚の骨頂と言えます。
4.価格交渉する
新築建売住宅は売出し当初はかなり高めの価格設定で販売していますが、売れ残るとどんどん価格が下がってきます。一回の価格変更で200万円ダウンなんてザラにあります。
土地の値段はだいたい決まっていますが、建売住宅の値段なんて有って無いようなものなのです。売れ残りそうになると、さらに劇的に値引きすることもあります。
もしかしたら、数百万円得するかもしれませんよ！
5.申込書を提出する
金額の折り合いが付けば即契約という流れになるのですが、無理目な価格交渉をした場合、担当者レベルで話がまとまらないこともあります。
「これだ！」という物件を見つけたら、無理目な価格交渉をして速攻で申込を入れるのが、気に入った物件を逃さないコツです。
※逆に不動産屋からキャンセルされても文句は言えません。申込を入れたら契約に向けて速やかに動きましょう。また現住居の退去などは本契約が済んでから行うようにしましょう。
6.ホームインスペクションを依頼する（任意）
申込を入れて無事に価格の折り合いがついたら、正式な契約の前にホームインスペクションを検討しましょう。
大手ゼネコンが建設するマンションならあまり考えにくいですが、一つの工務店が作る一戸建て住宅の場合は不安ですからね。
7.不動産売買契約を結ぶ
売買に関する条件が全て見合えば正式な契約に進みます。
これはこちらが契約破棄をしないようにする為の契約金のようなものであり、正式契約後は基本的に無償でのキャンセルは出来なくなります（銀行のローン審査が通らない場合のみ、無償でキャンセルできます）。
ちなみに無事に売買が成立した際には手付金は売買代金に充当されます。
契約書と重要事項説明書は事前にチェック、契約時の会話は録音する
契約書と重要事項説明書は事前にもらって、先にチェックしておきましょう。
万が一、契約の段階になって契約内容の説明を求めた時に不動産屋が適当なことを言って逃れるのを防ぐ為です。録音すると言うと嫌な顔をする不動産屋もいるかもしれませんが、拒否する理由は無いはずです。もし拒否された場合は合理的な説明を求めましょう。
8.住宅ローンを組む銀行を探す
不動産売買契約を結んだら速やかに住宅ローンを組まなければなりません。大抵そのように契約書に書いてあり、これを怠ると契約不履行で違約金を請求されることがあります。
最近は住宅ローンの比較サイトなど便利なウェブサイトがあるので、ぜひ利用してみることをオススメします。毎月の金利の変化に対応しているのはもちろん、保証料などの諸経費まで含んで安く借りられる住宅ローン商品をランキング形式で紹介してくれています。
住宅本舗.comは約15分の入力で大手行から金利の安いネット銀行まで最大6銀行に一括審査を出せます。人によっては金利が総額で500万円くらい安くなる可能性もあるそうなので、住宅ローンを組むつもりの人はとりあえず入力しておくことをオススメします。
↓ 入力はこちらから（無料）。
自分にとって最もお得な住宅ローンを探すには・・・
先ほども触れましたが、住宅ローン金利は借りる人の年収や信用情報、勤務先など個人のステータスによって変動します。つまり、同じ金額を同じ時期に、同じ期間借りても、年収の高いAさんと年収の低いBさんでは金利が異なることがあるのです！
この基準は銀行によっても異なる為、実際に各銀行の本審査を受けなければ、確実な金利はわからないのです。しかしいきなり本審査を受けられる銀行などありません。ですから昔は一行一行銀行を回って仮審査の申し込みをしたそうです（くそめんどくさいですね）
今は上で紹介した住宅本舗.comのような一括審査サイトがあるので便利です。
9.住宅ローンの本審査を受ける
一括審査をして、住宅ローンを組みたいと思う銀行を見つけたら、さっそくローンの申込をしましょう。今はお互いの労力削減の為に、大手行も含め、ほとんどの銀行でインターネットから申込をすることになりますが、直接窓口を訪れても構いません。インターネットで入力するか、銀行の窓口で書類を書くか、の違いだけです。
団体信用生命保険の加入も義務付けられている
フラット35など一部の住宅ローン商品を除き、ほとんど全ての銀行で住宅ローンを組む時には団体信用生命保険への加入が義務付けられます。これは住宅ローンを組んだ人が亡くなるなど万が一のことがあった場合に、ローンの残債が全てチャラになって遺された家族に家が残るという生命保険の一種です。
10.住宅ローン契約をする
本審査が無事に通ったら、銀行と住宅ローンの契約を結びます。正式には金銭消費貸借契約といい、不動産屋さんとかは「金消（きんしょう）契約」などと呼ぶので、それを聞いたらローンの契約のことだと思ってください。
銀行との契約なので一般的には銀行で行います。最終的な金利（固定金利の場合）や完済までの支払いシミュレーションを確認し、契約書にサインします。
11.登記をする
銀行の本審査が通ったら、不動産屋にそのことを伝えます。すると登記の準備にかかってくれます。登記というのは購入する土地や建物があなたのものであることを法務局に登録して、公に認めてもらうことです。
12.火災保険を検討する（任意）
主に火災や地震・台風・大雨・洪水などの自然災害で建物や家財が損害を受けた時の為の保険です。保険の対象（建物だけなのか？建物＋家財までなのか？）と補償内容（補償される事故の範囲が火災だけなのか？それ以外も含むのか？）によって、保険料が大きく変わります。
火災保険の加入は任意ですし、日本で火災に見舞われる確率は極めて低いのだそうですが、そもそも保険とは万が一のことを考えて入るモノです。
近年は地球温暖化の影響で、日本でもこれまでに経験の無いような大きな台風や大雨・ゲリラ豪雨が発生することも多くなりました。夏から秋にかけて、毎年水災に見舞われるニュースもよく目にします。
特に日本は地震大国で、いつでもどこでも壊滅的な地震が起こる可能性が極めて高いので、地震保険含め絶対に加入することをオススメします！ 詳しいことは下の記事に書いてありますので、そちらもどうぞ。
火災保険はとにかく安く済ませる！
とはいえ、自宅がそのような被害に遭う確率は極めて低いかもしれません。また、自動車保険なら事故時の緊急の対応力などを考慮すべきですが、火災保険については全て事後処理となります。
しかも発生確率が極めて低い、万が一の為の保険ですので保険会社の信用力やサービス内容など、ハッキリ言ってどうでもいいと個人的には思います。
それよりもとにかく保険に入っていること自体が重要です。同じ「補償内容」でなるべく安い保険会社を探しましょう。
同じ補償内容で相見積もりを取るなら、火災保険の比較サイトが便利です。各社にいちいち見積もりを取る場合、その都度個人情報や補償内容を伝える必要があり大変面倒くさいのですが、比較サイトなら一度の入力で各社から見積もりが届きます。
あとは数社から届いた見積もりの中で最も安い保険会社に加入してもいいですし、最安値の保険会社に問い合わせをして特約や補償内容などの細部を詰めてもいいと思います。
↓ 僕はここで比較して選びました。
地震保険だけに入ることはできない
「30年以内に震度6以上の首都直下型地震が起こる可能性は70%以上！」
・・・なんていうショッキングなニュースが出たことがありましたが、その真否はともかく、日本ではいつ大きな地震が起こっても不思議ではありません。火事は自分で気をつけることもできますが、地震だけはどうしようもないですね。
「火災保険はともかく、地震保険にだけは入りたいなあ」と考える人も多いかもしれませんが、基本的に地震保険だけに加入することはできません！なぜなら地震保険は火災保険の中の特約の１つとしての取り扱いになっているので、火災保険に入らなければ特約をつけることもできないからです。諦めて火災保険から加入しましょう。
13.設備・工事関係を手配する
一般的な新築の建売住宅にはエアコンはもちろん、テレビのアンテナやカーテンレール、網戸など生活に必要と思われる様々なものが付いていないことが多いです。
いずれも工事が必要となるものばかりで、見積もり金額も現地を見てみないと正確には出なかったりします。
この為、相見積もりを取る場合はある程度スケジュールに余裕を持って現地調査をしてもらい、その上で業者選定を行う必要があります。 また混み合っている時期は人気のある業者さんのスケジュールが埋まっていることも多々あるので、工事日を早めに決める必要もあります。
エアコンやカーテンレールの設置では壁に穴を開ける為に、多少塵や埃が舞います。この為、家具の搬入や引越しの前に工事日を設定するのが理想的です。
良い条件で施工してもらう為にも、とにかく早め早めに動くようにして下さい。時期にもよりますが、遅くとも引渡し予定日の2〜3週間前には業者に声をかけた方が良いと思います。
ちなみにエアコンに関しては購入・設置する前にこちらの記事を読むことをオススメします。
14.ホームセキュリティを検討する（任意）
戸建住宅に住むようになったら、ホームセキュリティを検討することもオススメします。 → ホームセキュリティとは？ 
警視庁の「住まいる防犯110番」によれば、平成28年度の住宅に対する侵入窃盗の認知件数は約4万件にのぼり、これは1日あたり107件も発生していることになります。
しかもその被害住宅の7割以上が戸建住宅なのです！
マンションや集合住宅に比べて、いかに戸建住宅が空き巣に狙われやすいかがわかると思います。
特に狙われやすい家というものは決まっていて、同じ家がなんども被害に遭うことが多いようです。狙われやすい家については下記の記事にまとめてみました。
この記事の中でも述べていますが、実は築1年以内の新しい家はめちゃめちゃ泥棒に狙われやすいのです。なぜかというと、新築の家はエアコン工事やらアンテナ工事やら何かと工事が入ることが多いのですが、それらの支払いが現金払いであることが多く、現金を用意している家が多いのです。泥棒たちもそのことをよく知っているので狙われやすいのです。
また、同様の理由で新築の家の周りには工事業者の出入りが多いため、彼らと同じような格好をしていれば周りから怪しまれずに家の周りを物色できることも泥棒が仕事をしやすい点です。
留守中に物が盗まれたり壊されたりするだけでも嫌ですが、中には犯人と鉢合わせして傷害事件や殺人事件に発展するケースもあります。防犯対策はいろいろとやり方がありますが、最も効果的なのがセコムやアルソックなどのホームセキュリティに加入することです。
ホームセキュリティの防犯率はほぼ100%
これはセコムの担当者に聞いた話なのですが、ホームセキュリティに加入した家の防犯率はほぼ100%になるそうです。
実際にその担当者が契約した約1000軒のお宅でも、これまでに一度も被害が発生したことがないそうです。
でもそれはそうですよね。
自分がもし犯人の立場だったら、他にいくらでも家があるのに、わざわざホームセキュリティに加入している家を狙おうとはしません。
それでも防犯率100%とは言い切れないのは、有名人の家など、狙い撃ちで犯行に及ぶケースがあるからだそうです。
「一般人の個人宅ではほぼ100%と思ってもらっても差し支えないと思います」
僕はこの殺し文句にやられてセコムに加入しましたが、実際に利用してみて本当に良かったと思っています。月額料金はかかりますが、防犯率がほぼ100%になって、家を留守にするごとに要らぬ心配をする必要もなくなります。大切な家族や財産を守るためにも、戸建住宅に住むなら一度検討されることをオススメします！
セコムのホームセキュリティに関しては下の記事で詳しく書いてます。
15.内覧会をする
内覧会では僕たち買主が引渡しを受ける物件の最終確認をします。土地の境界確認から始まり、設備の不具合や傷や汚れなどが無いか？隅々まで徹底して確認する必要があります。
不動産屋はこの日に向けてこれまでの指摘事項を直したり、クリーニングを入れたりするのが一般的です。 ホームインスペクションを受けた人はその時の指摘事項がちゃんと直っているのか確認しましょう。
受けていない人は正式契約の前に一度物件をくまなくチェックさせてもらう機会を作ってもらい、その時に不具合は指摘して、内覧会までに直してもらうことを約束してもらいます。
内覧会ではなるべく多くの目でチェックすることが望ましいです。近くに家族がいる場合には一緒に立ち会ってもらうといいでしょう。
16.引渡しを受ける
内覧会が無事に終わり、住宅ローンの実行準備も出来ると、いよいよ物件の引渡しを受けることになります。
引渡しというと物件の前で鍵を受け渡すのかと思っていたのですが、ローンを組んで住宅を購入する場合、融資の実行と同時に行われる為、銀行内で行うのが一般的です。
以下に当日の流れをザックリ説明しましょう。
引渡しの流れ
- 銀行に不動産屋と司法書士、銀行担当者が集まる
- 司法書士が物件の所有権を売主から買主（あなた）に移す登記を行うことを承諾する旨の委任状にサインをする
- 司法書士が、登記を行うのに必要な書類が全て揃っていることを確認する
- 問題が無ければ、買主（あなた）が銀行に融資の実行を依頼する
- 銀行が融資を実行する
- 融資されたお金が買主の口座に振り込まれ、そのすぐ後に一括で不動産屋の口座に振り込まれる
- 不動産屋が入金確認をして、問題なければ鍵の受け渡しをする
- 解散
この間、たったの1時間ほどでした！
ただ銀行の融資にかかる時間にもよるので、月末など銀行の振込業務が重なる時は2時間以上かかる時もあるそうです。
鍵は3〜5本くらい貰える
賃貸アパートなどの場合は鍵を2本くらいしか貰えませんが、戸建住宅は3本以上貰えることが一般的です。ちなみにうちは玄関5本に、勝手口3本の合計8本も貰えました。
また最近のドアは工事用の鍵と本物の鍵が分かれている物件も多いそうです。その場合、引渡しまでは不動産屋も工事業者も工事用の鍵を使っているのですが、買主が本物の鍵を使った途端に工事用の鍵は使えなくなるのです。 工事用の鍵は本物の鍵よりも少しだけ短くて、後は形も同じなのですが、とても不思議ですね。考えた人天才！
うちでは夫婦仲良く、ケーキ入刀ならぬ、鍵の入刀を行いました。
まとめ
今回は住宅を購入して実際に住むまでの流れをお伝えしました。
僕が買った家が新築建売住宅でしたので、その流れを追っていますが、これが注文住宅ならもっと大変になると思いますし、分譲マンションならもっと楽だったかもしれません。
いずれにしても僕からお伝え出来ることは、住宅の購入を
ナメんな
ということです。
何度も書きましたが、難しいことは何もありません。ただ、調べて決断すべきことがとにかく多いのです。
なるべく時間に余裕をもって、早め早めに準備をしていきましょう！
おしまいっ
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